CAPITAL ONE, N.A., Demandante-Demandado,
v.
James I. PECK, IV, Demandado-Apelante.
Expediente No. A-0582-16T4.
Tribunal Superior de Nueva Jersey, División de Apelaciones.
Argumentó el 25 de abril de 2018.
Decidido el 18 de junio de 2018.
En apelación del Tribunal Superior de Nueva Jersey, División de Cancillería, Condado de Essex, Expediente No. F-005201-13.
Nicolas A. Stratton argumentó la causa del apelante (Stratton Stepp, LLP, abogados; Nicolas A. Stratton, en el escrito).
Danielle Weslock argumentó la causa del demandado (McCarter & English, LLP, abogados; Joseph Lubertazzi, Jr., del abogado y en el escrito; Danielle Weslock, en el escrito).
Ante los jueces Fuentes, Koblitz y Manahan.
1106 La opinión del tribunal fue emitida por
KOBLITZ, J.A.D ..
En esta apelación de una sentencia final de ejecución hipotecaria residencial del 26 de agosto de 2016, el acusado James I. Peck, IV [1] sostiene que, después de que el pagaré, sin la hipoteca, fue vendido a Freddie Mac, y Capital One, NA (CONA) se convirtió en el administrador de préstamos en nombre de Freddie Mac, CONA no pudo ejecutar la ejecución hipotecaria de su casa porque no poseía el pagaré y una cesión válida de hipoteca al momento de presentar la demanda. Argumenta que solo Freddie Mac tenía derecho a ejecutar una hipoteca. Si bien estamos de acuerdo en que en estas circunstancias inusuales en las que una entidad es propietaria del pagaré y otra de la hipoteca, se requiere tanto el pagaré como una cesión hipotecaria válida para ejecutar la hipoteca, afirmamos a pesar de ciertas irregularidades.
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El informe anual del formulario 10-K de Freddie Mac de conformidad con la Sección 13 o 15 (d) de la Securities Exchange Act de 1934 proporciona la siguiente información. La Federal Home Loan Mortgage Corporation, conocida como Freddie Mac, es una empresa patrocinada por el gobierno (GSE) constituida por el Congreso en 1970. Su misión pública es proporcionar liquidez, estabilidad y asequibilidad al mercado inmobiliario de los Estados Unidos. Lo hace principalmente mediante la compra de préstamos hipotecarios residenciales originados por prestamistas. No origina préstamos ni presta dinero directamente a prestatarios hipotecarios. Comisión de Bolsa y Valores de los Estados Unidos, Formulario 10-K, "Federal Home Loan Mortgage Corporation", https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1026214/XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX/a20174q10k.htm (consultado por última vez el 29 de mayo de 2018) ).
El 10 de marzo de 2005, el demandado firmó un pagaré a Chevy Chase Bank, F.S.B., (CCB) que estaba garantizado por una hipoteca residencial de Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS), por $ 258,750. [2] El 28 de julio de 2005, CCB vendió la nota del demandado a Freddie Mac, pero retuvo 1107 la hipoteca. En julio de 2009, CCB se convirtió en un banco nacional y se fusionó con CONA. El demandado no cumplió con el pago del préstamo en 2010 y no pagó la hipoteca ni los impuestos después de esa fecha. La hipoteca original establece: "MERS es una corporación separada que actúa únicamente como un candidato para el [l] ender y los sucesores y cesionarios del [l] ender". MERS, que también establece en la "Cesión de Hipoteca" que está "actuando únicamente como candidato de [CCB], sus sucesores y cesionarios", asignó la hipoteca a CONA el 9 de febrero de 2011, más de un año después de que CCB se fusionara CONA.
Al menos desde el 15 de julio de 2009, el demandado recibió repetidos avisos que identificaban a CONA como el administrador del préstamo, aunque Freddie Mac seguía siendo el inversionista. El acusado también admitió que hizo pagos a CONA. En junio de 2012, el tribunal desestimó sin perjuicio de un proceso de ejecución hipotecario anterior iniciado por CONA, F-003445-11, porque CONA no cumplió con la deposición ordenada por el tribunal de un empleado que podía proporcionar información sobre posibles irregularidades hipotecarias. CONA llevó la nota original a la corte en ese proceso. Posteriormente, la nota fue devuelta a Freddie Mac a finales de 2012.
El 15 de febrero de 2013, CONA inició el presente proceso de ejecución hipotecaria. El tribunal desestimó la respuesta impugnada el 9 de junio de 2015 y remitió el caso a la Oficina de Ejecuciones Hipotecarias para que se dicte sentencia definitiva como incontestable. R. 4: 64-1. La moción de reconsideración del acusado fue denegada el 5 de mayo de 2016 y su posterior petición de juicio sumario fue denegada el 25 de noviembre de 2016, luego de la muerte del acusado [3]. El demandado apela de la entrada de la sentencia final argumentando que CONA no estaba legitimada para ejecutar la hipoteca.
Nuestra revisión es de novo, aplicando el mismo estándar legal que el tribunal de primera instancia. Conley contra Guerrero, 228 N.J.339, 346, 157 A.3d 416 (2017). Se debe otorgar un juicio sumario "si los alegatos, declaraciones, respuestas a interrogatorios y admisiones en el archivo, junto con las declaraciones juradas, si las hubiera, demuestran que no existe un problema genuino en cuanto a ningún hecho material impugnado y que la parte que mueve tiene derecho a una sentencia u orden como cuestión de derecho ". Templo Fuente De Vida Corp. contra Nat'l Union Fire Ins. Co. de Pittsburg, 224 N.J.189, 199, 129 A.3d 1069 (2016) (citando R. 4: 46-2 (c)). Si todos los alegatos impugnados han sido rechazados o considerados no impugnados, una acción para ejecutar una hipoteca se considera incontestable. R. 4: 64-1 (c) (3).
El Demandado argumenta que debido a que "Freddie Mac es el propietario del préstamo del [d] demandado", "es la única entidad con derecho a hacer cumplir la hipoteca". Además, sostiene que para poder asignar válidamente una hipoteca, la "cesión debe contener evidencia de la intención de transferir los derechos de uno". (citando K. Woodmere Assocs., LP c. Menk Corp., 316 N.J. Super. 306, 314, 720 A.2d 386 (App. Div. 1998)).
El tribunal determinó que los hechos materiales en controversia implicaban legitimidad y se limitaban a la posesión de la nota original, el endoso de la nota, la transferencia de la nota de CCB a Freddie Mac y el derecho de CONA a hacer cumplir la nota. El tribunal de primera instancia concluyó: "[E] t está claro ... que el portador del pagaré endosado en blanco es el titular del pagaré [] y tiene derecho a hacer cumplir el pagaré de conformidad con N.J.S.A.12A: 3-301". Indiscutiblemente, CONA tenía posesión de la nota original durante la audiencia de ejecución hipotecaria anterior en 2012.
En Mitchell, sostuvimos que un demandante puede establecer su posición ya sea a través de la posesión de la nota o como cesionario bajo 108N.J.S.A. 46: 9-9 "si ... presentó una asignación autenticada indicando que se le asignó la nota antes de presentar la denuncia original". Deutsche Bank Nat'l Trust Co. contra Mitchell, 422 N.J. Super. 214, 224, 27 A.3d 1229 (App. Div. 2011). Destacamos esta participación en Deutsche Bank Tr. Co. Ams. contra Ángeles, 428 N.J. Super. 315, 318, 53 A.3d 673 (App. Div. 2012). Por lo tanto, no es necesario que un demandante posea la nota original en el momento de la presentación para poder presentar una demanda por ejecución hipotecaria. Mitchell, 422 N.J. Super. en 225, 27 A.3d 1229. [4]
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Tanto en Mitchell como en Angeles nos ocupamos de la situación habitual de ejecución hipotecaria en la que una entidad es propietaria tanto del pagaré como de la hipoteca. Como dijo el juez William C. Todd, III: "Es difícil imaginar circunstancias en las que uno quisiera tener una hipoteca, sin tener derecho a actuar sobre la deuda subyacente. De la misma manera, no hay ninguna razón técnica por la que los intereses no podía separarse de una forma u otra ". Raftogianis, 418 N.J. Super. en 345, 13 A.3d 435. Aquí tenemos una situación así: donde Freddie Mac es dueño del pagaré y CCB, ahora fusionado con CONA, retuvo la hipoteca. Para excluir la posibilidad de que una entidad ejecute la hipoteca de la vivienda mientras la otra hace cumplir el pagaré, ahora sostenemos que cuando el pagaré se separa de la hipoteca, el demandante en una acción de ejecución hipotecaria debe demostrar tanto la posesión del pagaré como una asignación hipotecaria válida antes de a la presentación de la denuncia.
El acusado admite que Freddie Mac, como propietario de la nota, tenía derecho a ejecutar la hipoteca de la casa del acusado. El demandado argumenta, sin embargo, que la hipoteca no fue retenida legalmente por CCB, sino que siguió la nota por fuerza de ley. Rechazamos ese análisis. La cuestión es si CONA, tanto el propietario sucesor y cesionario de la hipoteca como el administrador del préstamo, tenían derecho a ejecutar la hipoteca. "Normalmente, las ejecuciones hipotecarias deben procesarse o litigarse a nombre del autor". Freddie Mac, Boletín número 2013-22, http://www.freddiemac.com/singlefamily/guide/bulletins/pdf/bll1322.pdf (18 de octubre de 2013). El requisito de Freddie Mac de que el administrador del préstamo litigue una ejecución hipotecaria en nombre del administrador respalda la afirmación de CONA con respecto a su autoridad para iniciar una acción de ejecución hipotecaria.
La posición no es un problema jurisdiccional en Nueva Jersey. Deutsche Bank Nat'l Tr. Co. contra Russo, 429 N.J. Super. 91, 101, 57 A.3d 18 (App. Div. 2012). Dependiendo de la equidad del procedimiento en particular, una sentencia de ejecución hipotecaria puede no ser revertida, incluso si el demandado demuestra algunas irregularidades en el proceso de ejecución hipotecaria. Véase Ángeles, 428 N.J. Super. en 320, 53 A.3d 673 ("En asuntos de ejecución hipotecaria, la equidad debe aplicarse tanto a los demandantes como a los demandados").
Aquí, MERS como nominado por CCB y sus "sucesores" asignaron la hipoteca a CONA, una formalidad porque CONA es sucesora de CCB. Por lo tanto, CONA tenía tanto la nota original como una asignación antes de presentar esta demanda de ejecución hipotecaria. El giro aquí es que CONA devolvió la nota original a Freddie Mac y obtuvo la asignación de MERS como nominado de CCB después de que CCB se fusionó con CONA.
Dado que el acusado recibió un aviso más que suficiente de que CONA era el administrador de Freddie Mac, dado que Freddie 1109Mac es un GSE que declara públicamente su política de ejecución hipotecaria a través de sus administradores, y dado que CONA sí poseía la nota en un procedimiento de ejecución hipotecario anterior como así como una cesión de MERS, no consideramos que las irregularidades aquí sean suficientes para revertir la sentencia de ejecución hipotecaria. Con esta decisión no tenemos la intención de aprobar la forma en que se procesó esta ejecución hipotecaria. La nota debería haber estado en posesión de CONA en el momento en que presentó esta demanda de ejecución hipotecaria.
Afirmado.
[1] Peck, quien litigó este asunto como abogado pro se, murió el 2 de julio de 2016. Continuamos refiriéndonos al acusado como la parte interesada en esta opinión.
[2] "MERS es una corporación privada que administra un registro electrónico nacional que rastrea la transferencia de intereses de propiedad y derechos de servicio en préstamos hipotecarios... MERS, como nominado, no tiene ningún interés real en la deuda subyacente, o el hipoteca que aseguró esa deuda. Actúa simplemente como un agente o 'hombre de paja' para el prestamista ". Bank of N.Y. v. Raftogianis, 418 N.J. Super. 323, 332, 347, 13 A.3d 435 (Cap. Div. 2010).
[3] El acusado aparentemente presentó esta moción final poco antes de morir.
[4] A partir del 18 de febrero de 2016, tres años después del comienzo de esta acción de ejecución hipotecaria, un nuevo estatuto requería que "[s] nicamente el titular establecido de una hipoteca deberá tomar medidas para ejecutar una hipoteca". N.J.S.A. 46: 18-13 (1) (a). Por lo tanto, para tener derecho a ejecutar una hipoteca, a partir de la fecha de vigencia de este estatuto, un demandante debe tener una hipoteca original o una cesión registrada, o ser declarado titular de la hipoteca en una acción civil. N.J.S.A. 46: 18-13 (1) (b).
