SANTANDER BANK, N.A., Demandante-Demandada,
v.
GARRETT F. GRIGGS y LAURA F. GRIGGS, Demandados-Apelantes, y
ESTADO DE NUEVA JERSEY, Demandado.
No. A-0705-15T1.
Tribunal Superior de Nueva Jersey, División de Apelaciones.
Entregado el 25 de julio de 2017.
Decidido el 4 de agosto de 2017.
En apelación de la Corte Superior de Nueva Jersey, División de Cancillería, Condado de Union, Expediente No. F-11977-10.
Garrett F. Griggs y Laura F. Griggs, recurrentes pro se.
Ante los jueces Reisner y Suter.
NO PARA PUBLICACIÓN SIN LA APROBACIÓN DE LA DIVISIÓN DE APELADOS
Esta opinión no "constituirá un precedente ni será vinculante para ningún tribunal". Aunque se publica en Internet, esta opinión es vinculante solo para las partes en el caso y su uso en otros casos es limitado. R. 1: 36-3.
POR CURIAM.
Los acusados Garrett y Laura Griggs (acusados) apelan una orden del 21 de agosto de 2015 que denegó su moción para anular un fallo final del 11 de mayo de 2015 que cancela su participación en ciertos bienes raíces residenciales. Afirmamos.
I.
En septiembre de 2006, los demandados ejecutaron un pagaré de $ 315,000 a US Mortgage Corporation (US Mortgage) y una hipoteca sin dinero de compra a Mortgage Electronic Registration Systems, Inc. (MERS), como nominado para US Mortgage, en una propiedad residencial en la ciudad de Union, condado de Union. Se registró la hipoteca.
Los demandados incumplieron con el pagaré en agosto de 2009. En octubre de 2009, se envió un aviso de intención de ejecutar la hipoteca a los demandados a su dirección en Union, que informaba a los demandados que estaban en incumplimiento y la cantidad necesaria para subsanar.
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La hipoteca de los demandados fue cedida por MERS a Sovereign Bank en febrero de 2010 y registrada. También en febrero de 2010, Sovereign Bank presentó una demanda de ejecución hipotecaria, que se notificó personalmente a los acusados. Los acusados no respondieron y se ingresó un incumplimiento.
Sovereign Bank, N.A. fue sustituido por Sovereign Bank. El demandante Santander Bank, N.A. (demandante), anteriormente conocido como Sovereign Bank, N.A., presentó una demanda de ejecución hipotecaria enmendada en diciembre de 2013. Los acusados recibieron notificación por correo cuando la notificación personal a los acusados no tuvo éxito. Los demandados reconocen haber recibido la demanda de ejecución hipotecaria enmendada por correo el 10 de marzo de 2014. Los demandados no respondieron la demanda enmendada, explicando que estaban "tratando de ponerse en contacto con el prestamista hipotecario durante algún tiempo" y que ambos estaban enfermos. Se registró un incumplimiento contra los acusados el 2 de diciembre de 2014.
El demandante solicitó la entrada de un fallo final de ejecución hipotecaria en mayo de 2015. Los acusados afirman que no recibieron notificación de esto, pero el expediente muestra que la notificación de la moción se envió a la dirección de los acusados en Union. Cuando no hubo oposición a la solicitud, se emitió un fallo final de ejecución hipotecaria el 11 de mayo de 2015. Afirmamos no haber recibido una copia del fallo final, pero el expediente muestra que se envió por correo a su dirección en Union.
El demandante inició los esfuerzos para vender la propiedad en una venta del alguacil. Los acusados presentaron una moción para anular la sentencia final de ejecución hipotecaria, pero el 21 de agosto de 2015, el tribunal de primera instancia rechazó la moción de los acusados. La propiedad embargada se vendió al demandante el 26 de agosto de 2015.
En la apelación, los acusados sostienen que el tribunal cometió un error al denegar la moción para anular la sentencia final de ejecución hipotecaria porque "plantearon preguntas legalmente suficientes en cuanto a los méritos de la acción de ejecución hipotecaria del demandado y la justificación legal". Los demandados también afirman que el demandante no estaba legitimado para ejecutar la ejecución hipotecaria.
No sabemos si el tribunal emitió un memorando de decisión o dejó constancia de sus razones cuando denegó la moción de los acusados, pero el registro no incluye las conclusiones del tribunal ni las partes han proporcionado una transcripción o una decisión por escrito. Ver R. 1: 7-4 (a) ("El tribunal, mediante una opinión o una decisión de memorando, ya sea escrita u oral, encontrará los hechos y declarará sus conclusiones de derecho al respecto en todas las acciones juzgadas sin un jurado ...". ). Podríamos enviar el caso al tribunal de primera instancia para su aclaración, pero bajo la Regla 2: 10-5, también "podemos ejercer la jurisdicción original que sea necesaria para la determinación completa de cualquier asunto en revisión". Aquí, el registro nos permite resolver los problemas sin una devolución.
Revisamos la orden del tribunal de primera instancia que niega la moción de la Regla 4: 50-1 de los acusados para anular la sentencia final de ejecución hipotecaria, bajo un estándar de abuso de discreción. Hous. Auth. of Morristown v. Little, 135 N.J.274, 283 (1994) (se omiten las citas). Los demandados no han disputado el monto adeudado en el juicio final de ejecución hipotecaria o que la hipoteca está en mora. Los demandados nunca impugnaron la aplicación de esta hipoteca a su propiedad residencial. Como tal, reconocen los hechos principales necesarios para ejecutar la propiedad. Véase Great Falls Bank v. Pardo, 263 N.J. Super. 388, 394 (Ch. Div. 1993) (citas omitidas) ("Las únicas cuestiones materiales en un proceso de ejecución hipotecaria son la validez de la hipoteca, el monto de la deuda y el derecho del acreedor hipotecario a recurrir a los locales hipotecados. "), aff'd, 273 NJ Super. 542 (App. Div. 1994).
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El argumento principal de los demandados es que el demandante carece de legitimación para emprender la acción de ejecución hipotecaria. En un asunto de ejecución hipotecaria, una parte que busque establecer su derecho a ejecutar la hipoteca generalmente debe "poseer o controlar la deuda subyacente". Deutsche Bank Nat'l Tr. Co. contra Mitchell, 422 N.J. Super. 214, 222 (App. Div. 2011) (citando Wells Fargo Bank, N.A. v. Ford, 418 N.J. Super. 592, 597 (App. Div. 2011)). Véase también Bank of N.Y. v. Raftogianis, 418 N.J. Super. 323, 327-28 (Ch. Div.2010) (se omiten las citas). En Deutsche Bank Trust Co. Americas contra Ángeles, 428 N.J. Super. 315, 318 (App. Div. 2012), sostuvimos que "ya sea la posesión del pagaré o una cesión de la hipoteca anterior a la demanda original que les confiere legitimación", reafirmando así nuestra participación anterior en Mitchell, supra, 422 NJ Súper. en 216.
En este caso, al presentar la solicitud de sentencia firme de ejecución hipotecaria, el representante del banco certificó que el demandante Santander Bank, N.A. era el "tenedor del mencionado pagaré". Además, un abogado del demandante certificado según lo requiere la Regla 4: 64-2 (d) sobre las comunicaciones con el empleado del demandante que revisó personalmente la declaración jurada del monto adeudado y el pagaré, la hipoteca y las cesiones originales. La hipoteca a Sovereign Bank se registró antes de que se presentara cualquier demanda de ejecución hipotecaria. Entonces, Sovereign Bank se convirtió en Santander Bank. "Dado que la hipoteca se registró correctamente y parece aparentemente válida, según la ley de Nueva Jersey existe una presunción en cuanto a su validez, y la carga de la prueba de cualquier invalidez recae en la parte que presenta tal argumento". En re S.T.G. Ingresa., Inc., 24 B.R. 173, 176 (Bankr. D.N.J.1982) (citas omitidas). Los acusados no presentaron nada al tribunal para superar esta presunción. Por lo tanto, el tribunal de primera instancia no abusó de su discreción al denegar la moción de anulación porque al demandante se le asignó la hipoteca y retuvo el pagaré antes de presentar la queja o la queja enmendada.
Después de revisar cuidadosamente el expediente y los principios legales aplicables, llegamos a la conclusión de que los argumentos adicionales de los acusados carecen de mérito suficiente para justificar su discusión en una opinión escrita. R. 2: 11-3 (e) (1) (E).
Afirmado.
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