ARTICULO HIPOTECARIO
EMIGRANT HORTGAGE COMPANY, INC., Demandante-Demandado,v.GINA GENELLO y FRANK GENELLO, Demandados-Apelantes, yCOLECCIÓN PALISADE, Demandado.No. A-1297-16T2.
Entregado el 13 de marzo de 2018.
Decidido el 1 de junio de 2018.
En apelación de la Corte Superior de Nueva Jersey, División de Cancillería, Condado de Essex, Expediente No. F-045130-08.
Dunne, Dunne & Cohen, LLC, abogados de los apelantes (Frederick R. Dunne, III, abogado y en el escrito).
Knuckles Komosinski & Manfro, LLP, abogados del demandado (John E. Brigandi, en el escrito).
Ante los jueces Hoffman y Gilson.
NO PARA PUBLICACIÓN SIN LA APROBACIÓN DE LA DIVISIÓN DE APELADOS
Esta opinión no "constituirá un precedente ni será vinculante para ningún tribunal". Aunque se publica en Internet, esta opinión es vinculante solo para las partes en el caso y su uso en otros casos es limitado. R. 1: 36-3.
POR CURIAM.
Los acusados Gina y Frank Genello (acusados) apelan de una orden de la División de la Cancillería del 21 de octubre de 2016 que niega su moción para desalojar la venta de su casa por parte del alguacil, que ocurrió el 13 de septiembre de 2016. Debido a que no recibieron notificación de la fecha aplazada de la venta del alguacil, los acusados argumentan que la decisión del tribunal de primera instancia constituyó un abuso de discreción y resultó en "un error judicial". Afirmamos.
El 31 de mayo de 2007, Gina Genello ejecutó un pagaré a la demandante Emigrant Mortgage Company (Emigrant) por $ 383,500, y los demandados aseguraron el préstamo con una hipoteca sin dinero de compra sobre su casa en West Caldwell. A partir de junio de 2008, los demandados dejaron de hacer sus pagos mensuales bajo el pagaré y la hipoteca. Emigrant presentó una acción de ejecución hipotecaria el 13 de noviembre de 2008, después de que los acusados no lograron subsanar su incumplimiento. Los acusados presentaron una respuesta y una reconvención.
El 16 de septiembre de 2010, las partes celebraron un acuerdo de indulgencia, mediante el cual los acusados retiraron su respuesta y reconvención con perjuicio, lo que permitió que la ejecución hipotecaria procediera sin oposición a cambio de una suspensión de seis meses del proceso de ejecución hipotecaria. El acuerdo preveía una estadía adicional de tres meses si los demandados encontraban un comprador para su casa. El acuerdo no requería que los demandados hicieran pagos mensuales regulares, solo pagos mensuales de depósito en garantía. A partir de entonces, la corte desestimó el caso, asumiendo que se había resuelto.
Emigrant luego presentó una moción para restaurar la acción. Los acusados se opusieron a la moción, que la corte concedió el 21 de marzo de 2016, pero con la condición de que Emigrant no buscara intereses de demora cuando solicitó la sentencia definitiva.
El 4 de diciembre de 2014, Emigrant presentó una moción de sentencia definitiva. El 22 de julio de 2015, el tribunal dictó sentencia definitiva contra los acusados por $ 673,220.99 y ordenó la venta de la propiedad. Los acusados presentaron una moción de reconsideración, que el tribunal denegó el 7 de agosto de 2015. Los acusados apelaron el fallo final y la orden denegando la reconsideración, y la ratificamos. Emigrant Mortg. Co. v. Genello, No. A-0292-15 (App. Div. 2 de diciembre de 2016).
El 26 de mayo de 2014, Emigrant envió correspondencia a los acusados informando de la fecha de venta del alguacil. Los acusados solicitaron dos aplazamientos de conformidad con N.J.S.A. 2A: 17-36, que pospuso la venta hasta el 5 de julio de 2016. En esa fecha, los demandados presentaron una petición de bancarrota del Capítulo 7, lo que resultó en otro aplazamiento de la venta del alguacil. La falta de documentación de respaldo llevó a la desestimación del procedimiento de quiebra de los acusados y la reprogramación de la venta del alguacil para el 13 de septiembre de 2016. Emigrant no notificó a los acusados de la nueva fecha de venta.
El 13 de septiembre de 2016, Emigrant compró la propiedad en la subasta del sheriff por $ 100. Al enterarse de la venta, los acusados presentaron una moción para anular la venta el 22 de septiembre de 2016, argumentando que la venta era injusta y perjudicial sin que Emigrant lo notificara. El juez denegó la moción de los acusados, pero extendió su período de redención hasta el 1 de noviembre de 2016. Los acusados ahora apelan por los mismos motivos.
En la apelación, los acusados buscan revocar la orden que niega su moción para anular la venta del alguacil, argumentando que nuestra decisión en First Mutual Corp. v. Samojeden, 214 N.J. Super. 122 (App. Div. 1986) requiere este resultado. En Samojeden, sostuvimos que nuestras reglas judiciales, "como una cuestión de imparcialidad fundamental [,]... Deben interpretarse en el sentido de que dan derecho a las partes interesadas al conocimiento real de la fecha de aplazamiento en la que realmente tiene lugar la venta". Carné de identidad. en 123.
Revisamos la denegación del tribunal de primera instancia de la moción de los acusados para anular la venta del alguacil bajo un estándar de abuso de discreción. U.S. Bank Nat'l Ass'n contra Guillaume, 209 N.J. 449, 467 (2012). El Tribunal encuentra un abuso de discreción cuando una decisión "se toma sin una explicación racional, se aparta inexplicablemente de las políticas establecidas o se basa en una base inadmisible". Iliadis v. Wal-Mart Stores, Inc., 191 N.J. 88, 123 (2007) (citando a Flagg v. Essex Cty. Prosecutor, 171 N.J.561, 571 (2002)).
Reconocemos que un tribunal de equidad puede anular una venta y proporcionar al demandado un aviso de la venta de otro alguacil. First Trust Nat'l Ass'n v. Merola, 319 N.J. Super. 44, 49 (App. Div. 1999). "La regla general es que cuando se da un aviso insuficiente de la venta de un alguacil, el remedio preferido es el que restablece el status quo ante en la mayor medida posible". New Brunswick Sav. Bank contra Markouski, 123 N.J. 402, 425 (1991). El tribunal puede anular la venta si la parte busca reparación de inmediato, no tenía conocimiento de la venta pendiente y no se perjudicaría a terceros inocentes. Ibídem. (cita omitida).
Sin embargo, el remedio para anular la venta requiere "alguna evidencia de perjuicio real a una parte interesada". G.E. Capital Mortg. Servs., Inc. contra Marilao, 352 N.J. Super. 274, 283 (App. Div. 2002). El poder de anular la venta es "discrecional y debe basarse en consideraciones de equidad y justicia". First Trust Nat'l Ass'n, 319 N.J. Super. en 49. Nos remitimos a ese ejercicio de discreción, en ausencia de un error de ley o un abuso de discreción. Ibídem.
Independientemente de los estatutos o las reglas de la corte, la corte puede otorgar una compensación equitativa para anular la venta de un alguacil u ordenar el rescate cuando ocurren irregularidades en la realización de la venta, como fraude, accidente, error o sorpresa. Orange Land Co. contra Bender, 96 N.J. Super. 158, 164 (App. Div. 1967). Si bien sostuvimos en Samojeden que la equidad fundamental da derecho a todas las "partes interesadas a tener conocimiento real de la fecha de aplazamiento en la que realmente se lleva a cabo la venta", no sostuvimos que la ausencia de dicho aviso requiera que el tribunal anule la venta en todos los casos. 214 N.J. Super. en 123.
Aquí, el tribunal de primera instancia ejerció cuidadosamente su discreción al diseñar un remedio para extender el período de redención por diez días en lugar de anular la venta del alguacil. El tribunal equilibró la equidad de las partes, destacando la larga historia de este asunto, donde los acusados no habían realizado ningún pago de la hipoteca en más de ocho años, mientras que Emigrant "pagaba los impuestos ... pagaba el seguro", sin "acceso a la garantía. "asegurando su préstamo hipotecario. Además, el tribunal señaló: "No hay ... pruebas que indiquen ... que iba a haber una compra en la venta o [que] alguna modificación ... estaba en marcha". El tribunal señaló además que los acusados estaban efectivamente al tanto de que la venta del sheriff sería reprogramada después de que el tribunal de quiebras desestimó su petición. En esencia, el tribunal determinó que el hecho de que Emigrant no proporcionara una notificación formal no perjudicó a los acusados. De hecho, el tribunal les dio a los acusados diez días para rescatar la propiedad, pero no lograron realizar la redención. En este expediente, no encontramos abuso de discreción en la decisión del tribunal de primera instancia.
Afirmado.
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