GREAT FALLS BANK, DEMANDANTE-ENCUESTADO,
v.
JOSEPH PARDO, DEMANDADO-APELANTE, Y FRANK PAPARATTO, MARIA PAPARATTO Y SAMUEL PETRACCA A / K / A / SAM PETRACCA & SAMUEL S. PETRACCA, Y MARIA PETRACCA, A / K / A / MARIA D. PETRACCA, JOHN F. KENNEDY MEDICAL CENTRO Y ESTADO DE NUEVA JERSEY, DEMANDADOS.
Tribunal Superior de Nueva Jersey, División de Apelaciones.
Alegado el 10 de mayo de 1994.
Decidido el 26 de mayo de 1994.
543 Ante los jueces STERN y KEEFE.
Aldan O. Markson, argumentó la causa del recurrente Joseph Pardo (Sr. Markson, en el escrito).
Cheryl H. Burstein argumentó la causa del demandado Great Falls Bank (Williams, Caliri, Miller & Otley, abogados; la Sra. Burstein, de la abogada y en el escrito).
Alegado (telefónicamente) [1] 10 de mayo de 1994.
POR CURIAM.
En 1987, Frank Paparatto, Ciro Spinella y Samuel Petracca entraron en una empresa conjunta para construir casas de dos familias en una parcela de tierra en North Arlington. Para financiar la empresa, ellos personalmente ejecutaron un pagaré por un préstamo de $ 350,000 que Great Falls Bank ("demandante") hizo a su corporación. Cuando no pudieron hacer los pagos, Paparatto y Petracca indujeron a Pardo ("demandado") a adquirir una participación del 14% en la empresa a cambio de $ 176.000 y la ejecución el 6 de enero de 1989 de una garantía de la deuda. El 16 de junio de 1989, el demandado también ejecutó una hipoteca para asegurar la garantía a cambio de que el demandante librara el certificado de depósito de Paparatto otorgado previamente como garantía. El acusado sostiene que la hipoteca fue preparada por el vicepresidente del banco, Glen Durr, pero que él (el acusado) no tenía comunicación directa con el banco 544 ni con Durr. Petracca presenció y certificó la hipoteca. De acuerdo con la certificación del demandado en oposición a la moción del demandante de juicio sumario, "[a] unque mi firma aparece en la hipoteca, no recuerdo haber firmado la hipoteca ... no sabía que había firmado una hipoteca hasta muchos meses después del 16 de junio de 1989 ". El acusado, un conserje que no puede leer ni escribir en inglés, afirma que nunca entendió que ejecutó una hipoteca para asegurar su garantía y que sus "socios" lo indujeron fraudulentamente a hacerlo. [2]
El 21 de enero de 1990, los cuatro socios firmaron un pagaré de renovación que cambió la obligación del demandado de la de garante al principal. Cuando los deudores no realizaron los pagos de intereses a tiempo, el demandante inició una demanda en agosto de 1990 contra Paparatto, Spinella, Petracca y el demandado. A raíz de un acuerdo y desestimación de ese litigio, los cuatro "socios" ejecutaron otra extensión del préstamo de $ 350.000. El Demandado ejecutó simultáneamente un Acuerdo de Modificación y Extensión de Hipoteca para garantizar la deuda. Tanto la nota como el acuerdo disponían que el demandante podía liberar a cualquier parte o garantía sin afectar la responsabilidad de ningún otro deudor o hipotecario. Aproximadamente siete meses después, el demandante liberó a Spinella y canceló su hipoteca a cambio del 25% del monto adeudado en virtud del préstamo. Debido a que el saldo restante no se pagó a su vencimiento, el demandante inició esta acción de ejecución hipotecaria. A partir de entonces, se concedió la moción del demandante de juicio sumario y se rechazó la moción de reconsideración del demandado. Great Falls Bank contra Pardo, 263 N.J. Super. 388, 622 A.2d 1353 (Ch. Div. 1993).
El acusado apela y sostiene que el tribunal cometió un error al otorgar un juicio sumario. Sostiene que hay hechos materiales en disputa que, si se resuelven favorablemente para él, respaldan su afirmación de que (1) el demandante, como tercero beneficiario de sus promesas a sus 545 "socios", se pone en la piel de los prometidos y es sujeto por tanto a la defensa de fraude que ejerce contra sus "socios" en una acción relacionada; (2) su hipoteca es nula porque no aseguró una deuda subsistente válida; (3) su garantía original no se puede hacer cumplir porque el demandante liberó a un deudor principal de la deuda; [3] (4) su garantía e hipoteca no se pueden hacer cumplir por falta de consideración, y (5) el juez de primera instancia le negó indebidamente una audiencia sobre su solicitud que la venta por ejecución hipotecaria de su hipoteca se suspenda hasta que el demandante pueda litigar sus reclamos contra sus socios y requiera que el demandante satisfaga su obligación contra ellos antes de recurrir a la venta por ejecución hipotecaria de su hipoteca.
La sentencia se afirma sustancialmente por las razones expresadas por el juez Boyle en su opinión escrita, Great Falls Bank v. Pardo, 263 N.J. Super. 388, 622 A.2d 1353 (Ch. Div. 1993), junto con lo siguiente. Es indiscutible ante nosotros que el acusado fue nombrado como acusado en la acción presentada en agosto de 1990 con base en la nota del 21 de enero de 1990 ejecutada por Paparatto, Petracca, Spinella y el acusado, y que la demanda fue desestimada incidente a la ejecución por los mismos cuatro personas físicas el 14 de noviembre de 1990 de un nuevo pagaré de $ 350,000, junto con las garantías ejecutadas por las esposas de Paparatto, Petracca y Spinella, y el Acuerdo de Modificación y Prórroga de Hipoteca firmado por el demandado (y aparentemente separan dichos acuerdos por Petracca 546 * 546 y Spinella también). Estos elementos fueron presentados al demandante por los abogados de los acusados en la acción de 1990 [4]. De hecho, el abogado presenció y certificó ante notario la firma del acusado en el acuerdo de modificación, y el acusado ejecutó simultáneamente una declaración jurada del título de su propiedad hipotecada. Por lo menos, la desestimación de la demanda de 1990 y la renovación del préstamo en noviembre de ese año consideraron la nueva obligación asumida por el demandado, y el demandante podía basarse justamente en estos documentos enviados al banco por el abogado del demandado [5].
No creemos que el banco tuviera una obligación independiente en estas circunstancias de examinar la relación entre las personas que parecían tener un interés en la entidad para cuyo beneficio se otorgó el préstamo, o de cuestionar si había un conflicto entre los deudores ( o deudores y garantes), o en su representación conjunta. Como dijo el juez Boyle en su opinión, "cualquier fraude perpetrado por los socios no tiene importancia a menos que Great Falls tuviera conocimiento del mismo o participó en él ..." Great Falls v. Pardo, supra, 263 N.J. Super. en 398, 622 A.2d 1353. No hubo una demostración insuficiente de tal conocimiento, que el acusado afirma derivar de la relación cercana anterior de Durr con uno de los "socios" y su abogado personal. Además, como el demandado reconoció en el Acuerdo de Prórroga y Modificación de Hipotecas de noviembre de 1990 que la hipoteca de 1989 "continuará garantizando el reembolso" de la obligación de los prestatarios de reembolsar el préstamo simultáneamente renovado y extendido, y reconoció la "obligación" de su garantía original, El demandado no puede negar ahora la validez de la hipoteca de 1989. Por lo tanto, rechazamos su afirmación de que existen cuestiones de hecho relacionadas con la ejecución de la hipoteca que excluirían un juicio sumario en esta acción de ejecución hipotecaria.
547 Ante nosotros, el demandado reclama por primera vez que el Acuerdo de Modificación y Extensión de Hipoteca firmado por el demandado es inaplicable porque no fue ejecutado por el demandante. Por lo tanto, el acusado afirma que no consintió en la liberación de Spinella como deudor principal, lo que afectó adversamente la garantía del acusado. Sin embargo, independientemente de si el demandado era entonces un deudor principal que protegía su propia inversión, el acuerdo de modificación fue firmado por el demandado, "la parte acusada". N.J.S.A. 25: 1-5. No controla el hecho de que el banco no haya ejecutado la modificación.
Como no estamos de acuerdo con el acusado en cuanto al fondo, no vemos ninguna razón para considerar más a fondo si se debería haber concedido una suspensión pendiente de la resolución de sus reclamos cruzados contra los otros acusados en una acción relacionada. Generalmente, el banco puede proceder directamente contra un garante. Delaware Truck Sales, Inc. contra Wilson, 131 N.J. 20, 32 - 33, 618 A.2d 303 (1993); Summit Trust contra Willow Business Park, supra, 269 N.J. Super. en 445-46, 635 A.2d 992. En cualquier caso, se nos ha dicho que las instalaciones aún no han sido objeto de una venta por ejecución hipotecaria, ya que el demandante, de hecho, se le permitió proceder solo a una venta por ejecución hipotecaria y fue elegido para proceder contra Petracca (con quien posteriormente llegó a un acuerdo) y está esperando esta opinión antes de tomar nuevas medidas.
Afirmado.
[1] El caso fue presentado originalmente el 3 de mayo de 1994.
[2] En una certificación, el acusado describió a Paparatto, en quien "confiaba ... implícitamente" como "mi amigo íntimo y de toda la vida y vecino de al lado" y "padrino de uno de mis hijos, mi padrino de boda en mi boda". , y ... relacionado conmigo a través del matrimonio ".
[3] Debido a cuestiones de hecho controvertidas, el juez de primera instancia "asume [d] que Pardo permaneció en todo momento sólo un garante y que Paparatto y Petracca indujeron fraudulentamente a Pardo a ejecutar la garantía y la hipoteca". Great Falls Bank contra Pardo, supra, 263 N.J. Super. en 394, n. 3, 622 A.2d 1353. A pesar de la ejecución de los documentos de enero y noviembre de 1990 como principal, también procederemos sobre ese supuesto principalmente porque el Contrato de Modificación y Prórroga de Hipoteca disponía expresamente que
[e] ste Acuerdo tiene la intención de las partes de ser una extensión y renovación de la obligación de préstamo de los Prestatarios según se establece en el Pagaré de fecha 21 de enero de 1990 y la obligación de Pardo bajo el Pagaré de Pagaré y Contrato de Garantía de fecha 8 de junio de 1988. No es una terminación o liberación de la obligación de préstamo existente de los Prestatarios o de Pardo como Garante.
Véase Summit Trust Co. contra Willow Business Park, L.P., 269 N.J. Super. 439, 443-44, 635 A.2d 992 (División de aplicaciones), certif. denegado, 136 N.J. 30, 641 A.2d 1041 (1994).
[4] No se nos presentaron los alegatos de 1990.
[5] No se afirmó que el abogado tuviera un conflicto de intereses, que no representara al acusado o algo similar.
