975 HOLDINGS, LLC, Demandante,
v.
CIUDAD DE PUERTO DE HUEVOS, Demandado.
Expediente No. 010346-2016.
Tribunal Fiscal de Nueva Jersey.
Decidido: 20 de junio de 2017.
Publicado para su publicación: 4 de agosto de 2017
Salvatore Perillo para el demandante (Perskie, Nehmad & Perillo, abogados).
James J. Carroll, III para el acusado.
CIMINO, J.T.C.
Contribuyente demandante, 975 Holdings, LLC es el propietario actual de una parcela mejorada en Egg Harbor City. El contribuyente compró la propiedad en una venta de activos por quiebra permitida de conformidad con 11 U.S.C. § 363 (f). Antes de la venta, el deudor en quiebra que actuaba como deudor en posesión no respondió a una solicitud del Capítulo 91. N.J.S.A. 54: 4-34. El contribuyente argumenta que tanto el hecho de que el dueño anterior estaba en un proceso de quiebra como que la propiedad fue comprada a través de una venta de la sección 363 (f) de alguna manera excusa el incumplimiento del Capítulo 91. Por las razones expuestas con mayor detalle en esta opinión, el tribunal rechaza ambos argumentos.
La parcela en cuestión tiene ocho acres y se mejora con un hotel con restaurante y servicio de catering y es parte de lo que se conoce como la bodega Renault. La parcela está designada en los mapas de impuestos de Egg Harbor City como la totalidad del Bloque 73.07, que consta de los Lotes 1 al 16. La parcela da a Bremen Avenue. Las otras instalaciones de la bodega incluyen una bodega, restaurante, campo de golf y viñedos que se encuentran al otro lado de Bremen Avenue en el municipio de Galloway y no son el tema de este llamamiento.
El 13 de noviembre de 2014, Renault Winery, Inc. se declaró en bancarrota bajo el Capítulo 11 del Código de Quiebras de los Estados Unidos y fue designado como el deudor en posesión de la parcela con poderes y deberes de conformidad con 11 U.S.C. § 1107.
El 16 de abril de 2015, el municipio acusado envió por correo certificado del Servicio Postal de los Estados Unidos, se solicitó acuse de recibo, una solicitud de conformidad con N.J.S.A. 54: 4-34, también conocida como solicitud del Capítulo 91. El correo certificado fue firmado por el deudor en posesión el 18 de abril de 2015. El deudor en posesión no respondió a la solicitud.
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El 22 de septiembre de 2015, 975 Holdings celebró un contrato para comprar la parcela y el 1 de octubre de 2015 el Tribunal de Quiebras aprobó la venta de conformidad con 11 U.S.C. § 363 (f). Posteriormente, las partes cerraron la venta el 16 de noviembre de 2015.
El 13 de julio de 2016, 975 Holdings presentó una denuncia ante este Tribunal impugnando la tasación de 2016 sobre la parcela. El 15 de diciembre de 2016, el municipio presentó una moción para desestimar la denuncia de conformidad con el Capítulo 91 por falta de respuesta a la solicitud del 16 de abril de 2015.
El propietario actual, contribuyente 975 Holdings, argumenta que las disposiciones del Capítulo 91 no se aplican a él ya que la notificación del Capítulo 91 fue enviada al deudor en posesión. Como alternativa, el contribuyente alega que la venta de la propiedad al contribuyente de conformidad con 11 U.S.C. § 363 (f) de alguna manera deroga la defensa del Capítulo 91 del municipio.
En cuanto al primer argumento, el contribuyente argumenta que dado que la notificación fue enviada al deudor en posesión mientras el dueño anterior estaba bajo la supervisión del Tribunal de Quiebras, se excusa el incumplimiento del Capítulo 91.
Desde 1918, se requiere que los contribuyentes proporcionen cierta información solicitada al tasador. L. 1918, c. 236, § 403. Si bien la ley fue enmendada varias veces a lo largo de los años, no fue sino hasta 1979, con la adopción del Capítulo 91, que la falta de respuesta a una solicitud podría resultar en que el municipio decidiera desestimar la denuncia. Capítulo 91 enmendado N.J.S.A. 54: 4-34 en la parte pertinente agregando la siguiente oración:
No se escuchará ninguna apelación de la valoración y tasación del tasador con respecto a la propiedad generadora de ingresos cuando el propietario no haya respondido o se haya negado a responder a dicha solicitud escrita de información dentro de los 45 días posteriores a dicha solicitud o testificar bajo juramento cuando sea necesario, o deberá haber ha presentado una cuenta falsa o fraudulenta.
[L. 1979, c. 91, párrafo 1]
Como lo indica la declaración del Comité de Ingresos, Finanzas y Asignaciones del Senado sobre el proyecto de ley que se convertiría en el Capítulo 91, el "problema abordado" fue que "el dueño de la propiedad no está sujeto a ninguna sanción por no divulgar información sobre el ingreso de la propiedad. libre de apelar la tasación, a pesar de su negativa a proporcionar información que hubiera afectado la tasación y, tal vez, evitado la apelación de la tasación ". Comisión de Ingresos, Finanzas y Asignaciones del Senado, Declaración a S., No. 309, en 1 (26 de enero de 1978). El otro "problema abordado" fue cuando "se ha presentado una apelación, el evaluador actualmente no tiene acceso a la información en la que el apelante basa su apelación y, por lo tanto, el evaluador no está preparado para testificar en el argumento de las representaciones del apelante". Identificación.
Como lo explicó la Corte Suprema de Nueva Jersey, si un contribuyente pudiera retener la información hasta el momento de la apelación, "el tasador tendría que preparar una segunda valoración de la propiedad - una enorme pérdida de tiempo y recursos valiosos - o defender la valoración original en la apelación del contribuyente ". Ocean Pines Ltd. contra el municipio de Point Pleasant, 112 N.J.1, 7 (1988). Cualquiera de los dos resultados va en contra del propósito del estatuto según lo establecido por el comité del Senado. Ver Id.
El propietario anterior, Renault Winery, Inc., presentó una petición de conformidad con el Capítulo 11 del Código de Quiebras. 11 U.S.C. § 1101-1175. El propósito principal del Capítulo 11, que se titula "reorganización", es la rehabilitación de negocios con problemas financieros. Kernan contra One Washington Park, 154 N.J.437, 446 (1998). Tras la presentación de la petición de quiebra, los activos del deudor pasan a formar parte de lo que se denomina patrimonio de quiebra del deudor. 11 U.S.C. § 541. El Fideicomisario de los Estados Unidos supervisa ampliamente el proceso. 28 U.S.C. § 586, 11 U.S.C. § 307. Poco después de la presentación de una petición de quiebra, el Fideicomisario de los Estados Unidos lleva a cabo una reunión de acreedores de la sección 341 en la que se requiere que el deudor comparezca y responda las preguntas del Fideicomisario y los acreedores de los Estados Unidos. 11 U.S.C. §§ 341, 343.
En la mayoría de los casos de bancarrota del Capítulo 11, el Fideicomisario de los Estados Unidos no busca la designación de un administrador del caso. Más bien, el deudor permanece como un "deudor en posesión". Kernan, supra, 154 N.J. en 446-447, 11 U.S.C. § 1101 (1). Con ciertas excepciones limitadas, un deudor en posesión tiene todos los derechos y poderes, y realizará todas las funciones y deberes de un administrador del caso. 11 U.S.C. § 1107 (a). Aunque sea un deudor en posesión, existe un deber de lealtad hacia los acreedores. Wolf contra Weinstein, 372 U.S. 633, 642, 83 S. Ct. 969, 975-76, 10 L. Ed. 2d 33, 42 (1963). El deudor en posesión es un fiduciario para el patrimonio en quiebra y los acreedores. In re United Healthcare Sys. Inc., 200 F.3d 170, 177 n. 9 (3.er Cir. 1999), cert. denegado, 530 U.S. 1204, 120 S. Ct. 2199, 147 L. Ed. 2d 234 (2000). El Fiduciario de los Estados Unidos supervisa ampliamente el proceso a través de la promulgación de pautas operativas y requisitos de informes que deben seguir los deudores en posesión. Departamento de Justicia de los Estados Unidos, Manual de prácticas y políticas del programa de fideicomisarios de los Estados Unidos, vol. 3 (julio de 2016).
El contribuyente inicialmente argumentó que la obligación de presentar una respuesta a una solicitud del Capítulo 91 pertenece a quien sea el fideicomisario. Sin embargo, no hubo un administrador designado específicamente para el caso de quiebra. En cambio, las operaciones diarias del deudor y los activos de la masa de la quiebra fueron manejados por el deudor en posesión, Renault Winery, Inc.
En Kernan, la Corte Suprema de Nueva Jersey tuvo que enfrentar este problema en un contexto ligeramente diferente. Kernan resbaló y cayó en una propiedad propiedad de One Washington Park. Kernan, supra, 154 N.J. en 442. En el momento de la caída, One Washington Park estaba en reorganización de conformidad con el Capítulo 11 del Código de Quiebras. Identificación. No se le permitió al deudor permanecer en posesión y el Tribunal de Quiebras nombró un administrador del caso. Identificación. El Tribunal señaló que en el momento del nombramiento, el administrador del caso no solo operaría el negocio, sino que el administrador del caso se sustituye automáticamente por el deudor en posesión en cualquier acción, procedimiento o asunto pendiente. Identificación. en 449. Al administrador del caso se le otorgó el título de todos los bienes del deudor. Identificación. en 450 (citando Hanover Insurance Company contra Tyco Industries, Inc., 500 F.2d 654, 656 (3rd Cir. 1974)). Ver también Kernan, supra, 154 N.J. en 450. Como resultado, One Washington Park argumentó que no tenía un deber para con terceras personas como Kernan. Identificación. El Tribunal determinó que al ser destituido del control como deudor en posesión mediante el nombramiento de un administrador del caso, One Washington Park no tenía la obligación de mantener la propiedad. Identificación. en 452. Sin embargo, el Tribunal señaló que el resultado habría sido diferente si One Washington Park permaneciera como el deudor en posesión. Identificación. en 453.
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En este caso, el predecesor del contribuyente, Renault Winery, Inc., era un deudor en posesión. En particular, la obligación de presentar una respuesta a la solicitud del Capítulo 91 no recayó en el administrador del caso. No hay disputa de que el deudor en posesión recibió la notificación del Capítulo 91 y no respondió. Esta falta de respuesta no está excusada por el hecho de que el predecesor del contribuyente sea un deudor en posesión. [2] "El defecto del Capítulo 91 corre con la tierra ...". ADP de Nueva Jersey contra Parsippany Troy Hills, 14 N.J. Tax 372, 378 (Tax 1994); Carriage Four Associates contra Teaneck, 13 N.J. Tax 172, 180 (Tax 1993). Un propietario posterior está "cargado con ese incumplimiento de la ley". Identificación. en 180. Por lo tanto, el contribuyente aquí está cargado con la falla de Renault Winery, Inc., el deudor en posesión, de presentar una respuesta del Capítulo 91.
El argumento restante del contribuyente es que tras la venta de la propiedad de conformidad con 11 U.S.C. § 363 (f), cualquier impedimento resultante de no presentar una respuesta del Capítulo 91 se extinguiría. El deudor en posesión puede ejercer el poder de un fideicomisario para vender la propiedad del patrimonio "libre y libre" de "cualquier interés" que cualquier entidad tenga en dicha propiedad. 11 U.S.C. § 363 (f). [3] El término "cualquier interés" no se define en ninguna parte del código de quiebras. La tendencia parece ser hacia una interpretación amplia que incluye obligaciones más allá de los intereses reales que pueden derivarse de la propiedad de la propiedad. Folger Adam Security, Inc. contra Dematteis / MacGregor, JV, 209 F.3d 252, 258 (3.er Cir. 2000). "Cualquier interés" tiene la intención de referirse a las obligaciones que están relacionadas con, o surgen de, la propiedad que se vende. Identificación. en 259.
En el caso que nos ocupa, el contribuyente tomó el título de la propiedad en virtud de una venta realizada de conformidad con 11 U.S.C. § 363 (f). El contribuyente ahora argumenta que la venta fue libre y libre de cualquier interés que tuviera el municipio en presentar una defensa del Capítulo 91. Una defensa bajo el Capítulo 91 debe ser planteada afirmativamente por el municipio dentro de los 180 días posteriores a la presentación de la denuncia o 30 días antes de la fecha del primer juicio. R. 8: 6 (e). [4] De no ser planteado afirmativamente por el municipio, la defensa se considera renunciada y el caso avanza.
El contribuyente presentó una denuncia el 13 de julio de 2016. Posteriormente, el municipio presentó oportunamente una moción para desestimar la denuncia sobre la base del Capítulo 91 el 15 de diciembre de 2016. El contribuyente ahora argumenta que a pesar de que la municipalidad presentó oportunamente una moción de desestimación alegando una defensa del Capítulo 91, dicha defensa ha sido extinguida por la venta de la sección 363 (f) ya que la defensa del Capítulo 91 consiste en un "interés" en la propiedad. A pesar de la lectura amplia de "cualquier interés" en la sección 363 (f), el Tercer Circuito ha indicado que las defensas afirmativas no son intereses y, por lo tanto, no se extinguen por una venta de la sección 363 (f). Folger Adam, supra, 209 F.3d en 261.
En Folger Adam, el Tercer Circuito consideró si la defensa afirmativa de recuperación podría plantearse a pesar de una venta de la sección 363 (f). El comprador de la sección 363 (f) entabló una demanda para recuperar las cuentas por cobrar que fueron adquiridas como parte de los activos en la venta de la sección 363 (f). A su vez, los imputados plantearon la defensa de resarcimiento para desmerecer el reclamo o anular la restitución. Identificación. en 260. El Tercer Circuito determinó que esta defensa no era de interés. Identificación. en 261. Por su naturaleza, la defensa de recuperación solo surgió después de que el comprador de la sección 363 (f) hizo valer su reclamo.
El contribuyente, como comprador de la sección 363 (f), tomó la parcela y sabía, o debería haber sabido, el estado de los impuestos a la propiedad, incluida la cantidad de impuestos y el estado de cumplimiento del Capítulo 91. "Es obligación del comprador conocer los hechos relacionados con el impuesto a la propiedad y la tasación del impuesto a la propiedad y protegerse en su acuerdo con el vendedor en cuanto a cualquier derecho que desee hacer valer con respecto al impuesto a la propiedad". ADP of New Jersey, Inc., supra, 14 N.J. Tax, en 378-379.
Dejando a un lado el tema del Capítulo 91, el contribuyente tenía que o debería haberse dado cuenta de que incluso si la apelación fiscal sigue adelante, no hay ninguna garantía de que habría algún ajuste de la tasación. Los documentos de venta no están condicionados a ninguna reducción en la tasación resultante de una apelación fiscal. En otras palabras, el contribuyente compró voluntariamente la propiedad antes e independientemente del resultado de la apelación fiscal.
En resumen, la municipalidad no está afirmando un "interés" bajo la sección 363 (f). Más bien, el municipio está afirmando afirmativamente una defensa bajo el Capítulo 91. Esta defensa no es un interés del municipio, pero es una defensa que el municipio puede renunciar por inacción o indiferencia. Si no fuera por la apelación fiscal del contribuyente, la defensa del Capítulo 91 nunca habría surgido. La esencia de una defensa es algo planteado afirmativamente en respuesta a un reclamo. Solo los intereses pueden extinguirse en una venta de la sección 363 (f). Dado que las defensas no son intereses según la sección 363 (f), una defensa del Capítulo 91 no se deroga. La moción del municipio para desestimar la denuncia se concede en parte sujeta a una audiencia de razonabilidad bajo Ocean Pines, supra.
[1] Esta opinión se emitió originalmente en forma inédita el 20 de junio de 2017.
[2] Para ser claros, en los casos de quiebra, hay una suspensión automática de todas las acciones de conformidad con 11 U.S.C. § 362 (a). Sin embargo, la suspensión automática no se aplica a las reclamaciones posteriores a la petición. Kernan, supra, 154 N.J. en 454. Más bien, la suspensión se aplica únicamente a las reclamaciones contra el deudor que surgieron antes de la petición de quiebra. Identificación.
[3] El producto de la venta se utiliza luego para reorganizar al deudor, incluida la satisfacción de los acreedores. 11 U.S.C. § 1123.
[4] La norma, adoptada por la Corte Suprema, sirve como mecanismo a través del cual el municipio levanta la defensa. Lucent Technologies, Inc. contra el municipio de Berkeley Hts., 201 N.J.237, 247-248 (2010).
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