MONEY ISLAND MARINA, LLC, Demandante-Apelante,v.ROGER MAURO y LOIS MAURO, sus herederos, herederos y representantes personales, y su, ella, sus o cualquiera de sus sucesores en derecho, título e interés, Demandados-Demandados.No. A-2950-14T3.Tribunal Superior de Nueva Jersey, División de Apelaciones.
Entregado el 19 de abril de 2016.
Decidido el 25 de abril de 2016.
Terance J. Bennett, abogado del apelante
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The D'Elia Law Firm LLC, abogados de los demandados (Teresa M. Lentini, en el escrito).
Ante los jueces Fisher y Espinosa.
POR CURIAM.
En esta apelación, el demandante Money Island Marina, LLC (MIM) argumenta que los hallazgos hechos por el juez de primera instancia al desestimar sus reclamos al concluir un juicio en el tribunal se basaron en fallos legales erróneos o fueron contrarios al peso de las pruebas. Al no encontrar ningún error, afirmamos.
Los problemas planteados en esta acción civil son limitados y discretos. MIM, una sociedad de responsabilidad limitada aparentemente controlada por Tony Novak (Novak), [1] busca una declaración, a través de esta acción de título silenciosa, que la hipoteca de la demandada Lois Mauro sobre la propiedad debe ser invalidada o no tener más impacto en sus derechos de propiedad. . Sin embargo, MIM sostiene que el caso debe considerarse a la luz de otras circunstancias, algunas de las cuales se han resuelto en otros procedimientos. Es decir, MIM sostiene que el acusado Roger Mauro (Mauro) agredió a Novak con un vehículo en 2006 y que esta circunstancia, y la acción por lesiones personales resultante que inició, deberían haberse considerado más a fondo en la disposición de esta acción silenciosa por el título. Describimos las denuncias de agresión vehicular en opiniones anteriores en un asunto penal iniciado contra Mauro [2]. En o alrededor de 2008, Novak entabló una demanda por lesiones personales contra Mauro. [3]
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De mayor relevancia para el asunto que nos ocupa es el hecho de que en 1995, Mauro compró una marina en Downe Township y luego, el 12 de diciembre de 2008, vendió la marina a Joseph Acosta por $ 425,000, recibiendo más de $ 100,000 en efectivo y un dinero de compra. hipoteca para garantizar el pago de un pagaré pagadero a Mauro de Acosta por el monto principal de $ 313.000.
Acosta interpuso un procedimiento de quiebra del Capítulo 7 el 28 de febrero de 2011 y, el 2 de abril de 2012, Mauro cedió la hipoteca de Acosta a su madre, la demandada Lois Mauro (Lois). Lois, como cesionaria de la hipoteca, presentó prueba de reclamación en el procedimiento concursal de Acosta el 16 de octubre de 2012.
En una audiencia en el tribunal de quiebras el 13 de noviembre de 2012, Novak ofreció $ 12,000 para comprar el puerto deportivo. Cuando el juez de quiebras le preguntó a Novak si entendía que el puerto deportivo está "sujeto a la hipoteca de la propiedad", Novak respondió: "Sí". Una orden dictada por el tribunal de quiebras el 26 de noviembre de 2012 confirmó la venta de la marina a Novak "o su cesionario" por $ 12,000 "sujeto a todos los embargos, hipotecas y gravámenes sobre los bienes raíces". Al día siguiente, el administrador de la quiebra ejecutó una escritura de renuncia a favor de MIM; la escritura reconocía que el otorgante "no había hecho promesas en cuanto a la propiedad o el título, sino que simplemente transfiere cualquier interés que el [g] rantor [es decir, el fiduciario] tenga al [g] rantee [es decir, MIM]". Esta recitación está de acuerdo con lo que significa transmitir un interés de propiedad mediante escritura de renuncia. Ver N.J.S.A. 46: 5-3. La escritura de renuncia se registró el 12 de diciembre de 2012. El 16 de mayo de 2013, el tribunal de quiebras concedió la moción del fideicomisario para eliminar la prueba de reclamación de Lois a la luz del hecho de que la hipoteca seguía anexada a la propiedad transferida a MIM.
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El 14 de febrero de 2013, MIM, como cesionario de la marina comprada por Novak a través de la corte de quiebras, presentó esta silenciosa acción de título. Unos meses más tarde, la acción de Novak por lesiones personales contra Mauro se resolvió; Novak recibió $ 5000 y Mauro obtuvo una liberación general e incondicional de los reclamos de Novak. Lois inició una acción para ejecutar la hipoteca del puerto deportivo.
La acción silenciosa del título de propiedad de MIM y la acción de ejecución hipotecaria de Lois fueron objeto de un solo juicio realizado en el transcurso de dos días. La jueza de primera instancia expresó con razón en su dictamen escrito que "[l] a hay algo muy extraño en este litigio y en la forma en que las partes han perseguido o defendido las denuncias". Por ejemplo, MIM afirmó que el acuerdo de Novak de la acción por lesiones personales de alguna manera le otorgó a MIM la propiedad de la marina libre de la hipoteca; sin embargo, como observó el juez, el comunicado que conmemora el acuerdo no contiene tal condición o acuerdo, y el juez no encontró ninguna otra prueba que sustente el argumento de MIM [4]. Y, si bien Novak pudo haber pensado, como dijo el juez, que había "burlado [ed] a los Mauros al superarlos en la audiencia de quiebra" por el puerto deportivo, el registro de quiebra demuestra claramente que el interés en el puerto deportivo que compró Novak era tomado sujeto a la hipoteca de Lois. Las conclusiones del juez también demuestran que la asignación de la hipoteca por parte de Roger a Lois fue respaldada por una consideración adecuada; Ella señaló que las circunstancias financieras de Mauro habían sido problemáticas durante mucho tiempo por la falta de Acosta de hacer los pagos mensuales requeridos por el pagaré y la hipoteca, así como por sus muchos otros asuntos legales, incluidos los relacionados con Novak, lo que resultó en que Lois le proporcionara a Mauro $ 200,000 para su manutención. por lo cual fue compensada mediante cesión de la hipoteca. Las conclusiones del juez, basadas en lo que está claramente demostrado por los diversos documentos y transcripciones que emanan del procedimiento de quiebra y el acuerdo por daños personales, así como por la evaluación cuidadosa del juez de la credibilidad de los muchos testigos, tienen derecho a nuestra deferencia. Rova Farms Resort Co. v. Inv'rs Ins. Co. of Am., 65 N.J. 474, 483 - 84 (1974); Stephenson contra Spiegle, 429 N.J. Super. 378, 382 (App. Div. 2013).
En consecuencia, con estos pocos comentarios, afirmamos la desestimación de la acción discreta del título sustancialmente por las razones expuestas por la jueza Anne McDonnell en su decisión escrita bien razonada. [5]
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Afirmado.
[1] Para aumentar un poco la confusión sobre las circunstancias subyacentes, el propietario real de MIM no se ha revelado adecuadamente. En su declaración, Novak afirmó que es el "representante autorizado" de MIM, pero negó tener conocimiento de la identidad de los propietarios y dijo: "Estamos tratando de resolverlo. Tenemos una disputa y no lo sé. " Tras un interrogatorio adicional, identificó a uno de los propietarios en disputa como su hijastro y reveló sin claridad que otros miembros "han abandonado desde entonces" la propiedad o de otra manera "han desautorizado [ed] y dimitido [ed]".
[2] El 21 de febrero de 2013, revertimos la desestimación de la acusación penal por parte del tribunal de primera instancia, al no encontrar violación de los derechos de juicio rápido de Mauro. State v. Mauro, No. A-4950-11 (App. Div. 21 de febrero de 2013). Más tarde, la Corte Suprema ordenó nuestra reconsideración a la luz del Estado contra Cahill, 213 N.J. 253 (2013), pero nuevamente llegamos a la misma conclusión. Estado v. Mauro, No. A-4950-11 (App. Div. 10 de junio de 2014).
[3] La fecha en que se presentó la queja por lesiones personales no se revela en el expediente de la apelación. La fecha de presentación, sin embargo, no es particularmente relevante; suponemos que la denuncia se presentó en 2008 debido a su número de expediente.
[4] De hecho, Mauro ya no era el dueño de la hipoteca; había sido asignado a Lois mucho antes de que Novak y Mauro resolvieran la acción por lesiones personales. La hipoteca no era algo con lo que Mauro pudiera negociar.
[5] Mediante la misma decisión escrita, el juez determinó que la respuesta y la reconvención presentada por Novak y MIM en la acción de ejecución hipotecaria de Lois no eran impugnantes. En consecuencia, el juez remitió el asunto a la Oficina de Ejecuciones Hipotecarias para que se dicte sentencia definitiva, sujeto a cualquier disputa sobre el monto de la sentencia o el derecho de MIM a un crédito de mercado justo u otra compensación equitativa. MIM no presenta aquí un argumento con respecto a la disposición del juez de los asuntos de ejecución hipotecaria; de hecho, MIM reconoce acertadamente que, hasta que no se dicte sentencia firme en la acción de ejecución hipotecaria, no tiene derecho a presentar un escrito de apelación al respecto.
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